房地产复苏脆弱 涂料行业旧房重涂是重点

    房地产将出现全面的复苏已成为业界的共识。因为自3·30房地产新政以来，房地产销售数据和价格数据都在持续回升，一线城市价量齐升，呈现出火爆的态势。但这种共识是否成立呢？

　　一、总体而言，房地产复苏依然脆弱

　　1、销售虽然有所回升，但去库存的压力总体没有缓解。1-6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1-5月份增速上扬了4.1个百分点；商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，全国6月末，商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。

　　2、资金回笼状况有所改善，但总体资金面依然十分紧张。1-6月房地产总体资金来源同比增长了2.8%，实际到位资金同比增长0.1%，改变了今年一季度下滑的局面，但是1-6月应付款同比增长了16.4%，而这些应付款46%不是用于工程款项。因此，资金缺口和财务成本依然较为紧张。 

　　3、在库存和资金的压力下，房地产企业的开发进度并没有复苏，依然处于十分低迷的状态。1-6月新开工面积同比下降了15.8%，竣工面积下降13.8%，与过去3个季度的平均水平差不多，都处于低迷状态。更为重要的是，房地产企业投资完成额、计划投资数、土地购置面积的增长速度依然处于持续下滑的通道之中，没有趋缓的迹象。例如土地购置面积1-6月累计同比速度为-33.8%，比一季度下滑了1.4个百分点，比去年同期下滑了28个百分点。

　　二、脆弱复苏中的加速分化可能带来严重的“虹吸现象”

　　在总体复苏脆弱的局面下，房地产所呈现的加速性分化可能是3-4季度面临的最大问题。

    一是以深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面，房地产企业加速向一线城市进行布局；

    二是三线城市出现的持续加速性的下滑，三是大型房地产商在全国布局调整中出现业绩全面改善，但另一方面使小房地产商固化在三线城市业绩出现加速性的恶化。例如深圳6月房地产价格同比上涨接近20%，而很多三线城市价格同比下滑接近20%；一线城市库存同比下降了2%，而三线城市库存同比上扬了接近6%。

    分化中复苏一般是一种常态，但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到，本轮分化的程度大大超越以往。这种强劲的分化可能带来的结果是：

    (1)出现强劲的“虹吸现象”，即大量房地产企业将重新布局开发战略，加速各类开发性资金向一二线城市集聚；

    (2)在户籍制度改革的推动下，很多投资性和改善性需求将进一步向一、二线城市转移；

    (3)三线城市房地产市场将进一步萧条，而不是在一、二线复苏的带动下出现跟随性复苏；

    (4)小房地产开发企业将出现倒闭潮、部分县级财政的困难将进一步加剧，从而引发局部的金融风险；

    (5)在目前资金链十分紧张，企业债务率高企的状况下，局部资金链的紧张或金融风险的显化很可能引发全局的问题。

　　虽然房地产基本摆脱低迷状态，但是发展依旧迟缓，并伴随不确定性变化，这给作为房地产下游产业的涂料市场，带来严重不利影响。在这种环境下，涂料企业想改变殃及池鱼的残酷事实，就要重新调整市场方案，将重点放在旧房重涂上，拓宽市场格局，审时度势绕开房地产的“死角”，开拓更广阔的市场空间。